O Governo aprovou um conjunto de medidas fiscais que podem representar uma oportunidade para proprietários, compradores, investidores e empresas ligadas ao setor imobiliário.

As alterações, introduzidas pela Lei n.º 9-A/2026 e regulamentadas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, abrangem o IVA, IRS, IMT e diversos benefícios fiscais, com o objetivo de incentivar a construção, a reabilitação e o arrendamento habitacional.

📌 Em 30 segundos, o que mudou?
✅ IVA reduzido (6%) em determinadas empreitadas de construção e reabilitação;
✅ Novas regras para a autoliquidação do IVA na construção civil;
✅ Novos benefícios fiscais para quem investe em habitação destinada ao arrendamento;
✅ Aumento da dedução das rendas em IRS;
✅ Retenção na fonte reduzida para rendas moderadas;
✅ Alterações no IMT e novos incentivos ao investimento imobiliário.

IVA reduzido na construção e reabilitação
Passa a aplicar-se a taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados:
 à venda para Habitação Própria e Permanente;
 ao arrendamento habitacional;
 ao arrendamento para subarrendamento habitacional, nos casos previstos na lei.
A aplicação desta taxa depende do cumprimento dos limites de preço de venda ou de renda definidos na legislação.

⚠️ Atenção às novas regras da autoliquidação do IVA
Esta é uma das alterações com maior impacto para empresas, associações, IPSS e outras entidades isentas de IVA.
Os sujeitos passivos totalmente isentos de IVA passam a estar abrangidos pela regra da inversão do sujeito passivo (autoliquidação do IVA), quando adquiram empreitadas de construção ou reabilitação enquadradas na verba 2.42 da Lista I do Código do IVA, designadamente obras destinadas:
 à venda para Habitação Própria e Permanente;
 ao arrendamento habitacional;
 ao arrendamento para subarrendamento habitacional previsto na lei.

O que muda na prática?
Sempre que exista lugar à autoliquidação, os sujeitos passivos abrangidos passam também a ter novas obrigações fiscais:
 entregar a respetiva declaração à Autoridade Tributária;
 proceder ao pagamento do IVA devido até ao final do mês seguinte ao da
exigibilidade do imposto.
👉 Se a sua entidade é isenta de IVA e pretende realizar obras de construção ou reabilitação, aconselhamos uma análise prévia do enquadramento fiscal antes da adjudicação da empreitada.

Novas regras para as mais-valias
Foi criado um novo benefício fiscal para quem vende um imóvel e reinveste o valor obtido na aquisição de outro destinado ao arrendamento habitacional com renda moderada.
O benefício depende do cumprimento dos prazos legais, da celebração do contrato de arrendamento e da manutenção do imóvel afeto ao respetivo regime.

Maior dedução das rendas em IRS
Os inquilinos passam a beneficiar de um aumento da dedução das rendas:
 até 900 € em 2026;
 até 1.000 € a partir de 2027.
Uma medida que poderá traduzir-se numa redução do imposto a pagar.

Retenção na fonte reduzida
Os proprietários que optem pelo regime de arrendamento com renda moderada passam a beneficiar de uma retenção na fonte reduzida para 10%, desde que cumpram os requisitos previstos na lei.

Alterações no IMT
Também existem novidades para quem compra imóveis:
 o prazo para pagamento do IMT passa para 30 dias após a liquidação;
 em determinadas situações previstas na lei poderá existir direito à restituição parcial do imposto.

Novos incentivos ao investimento habitacional

O novo diploma cria ainda mecanismos destinados a promover o investimento em habitação, nomeadamente:
 Regime Simplificado de Arrendamento Acessível;
 Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional;
 novos benefícios fiscais para investidores e organismos de investimento coletivo.

Restituição do IVA na autoconstrução
Foi igualmente criado um regime que permite, em determinadas situações e mediante o cumprimento dos requisitos legais, a restituição do IVA suportado na autoconstrução de habitação.

A Inforegisto pode ajudá-lo
As novas regras introduzem oportunidades, mas também novas obrigações fiscais que importa analisar caso a caso.
Se pretende:
🏡 Comprar ou vender um imóvel;
🔨 Construir ou reabilitar uma habitação;
🏘️ Colocar um imóvel no mercado de arrendamento;
💼 Investir no setor imobiliário;
ou pretende perceber como estas alterações podem afetar a sua situação fiscal, fale connosco antes de tomar qualquer decisão.

A equipa da Inforegisto está disponível para analisar o seu caso e ajudá-lo a beneficiar dos incentivos fiscais atualmente em vigor, garantindo o correto cumprimento das novas obrigações legais

Para mais informações ou apoio na sua situação, contacte-nos.