🏗️ Construção Civil: novas regras da autoliquidação do IVA já foram esclarecidas pela Autoridade Tributária
A Autoridade Tributária publicou o Ofício-Circulado n.º 25117/2026, que esclarece a aplicação das novas regras da inversão do sujeito passivo (autoliquidação do IVA) nos serviços de construção civil.
O documento responde a muitas dúvidas que surgiram após as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 e define, com vários exemplos, quando deve (ou não) ser aplicada a autoliquidação do IVA.

📌 O que muda?
Quem aplica a autoliquidação?
A regra aplica-se quando estão reunidas, cumulativamente, as seguintes condições:

• existe uma prestação de serviços de construção civil;
• o adquirente é sujeito passivo de IVA nas condições previstas na lei;
• o prestador está legalmente habilitado para exercer a atividade da construção.

Nem todos os trabalhos são considerados construção civil
A Autoridade Tributária esclarece que apenas são abrangidos os serviços integrados na atividade da construção executados por empresas com alvará ou certificado de empreiteiro emitido pelo IMPIC.

Passam a estar claramente abrangidos
Entre outros, são considerados serviços de construção civil:
✅ construção e reabilitação de edifícios;
✅ demolições;
✅ instalações elétricas;
✅ instalações hidráulicas;
✅ sistemas AVAC;
✅ bombas de calor;
✅ painéis solares fotovoltaicos;
✅ sistemas de videovigilância e alarmes;
✅ elevadores;
✅ cozinhas por medida;
✅ roupeiros embutidos;
✅ portas, janelas e caixilharias integradas na estrutura do imóvel.

O que continua fora da autoliquidação?
Nem todas as montagens beneficiam deste regime.
Continuam sujeitas ao regime normal de IVA operações como:
❌ venda e instalação de eletrodomésticos;
❌ mobiliário comum;
❌ decoração de interiores;
❌ fornecimento isolado de materiais de construção;
❌ outros bens cuja montagem seja apenas acessória e reversível.

A empresa precisa de ter alvará
Uma das clarificações mais importantes do Ofício-Circulado é que a autoliquidação só pode ser aplicada quando o prestador possui alvará ou certificado de empreiteiro válido.
Caso contrário, mesmo que execute trabalhos típicos da construção civil, deverá faturar com IVA nos termos gerais.

Como deve ser emitida a fatura?
Sempre que exista autoliquidação:

• o prestador não liquida IVA;
• a fatura deve conter a menção obrigatória:

“IVA – Autoliquidação”
Cabe ao adquirente proceder à liquidação do imposto na respetiva declaração periódica.

Existem novas regras para sujeitos passivos isentos
O Ofício esclarece igualmente a aplicação da autoliquidação às empreitadas abrangidas pela verba 2.42 da Lista I do Código do IVA, destinadas à construção ou reabilitação de imóveis para habitação própria permanente ou arrendamento habitacional.
Nestes casos, mesmo entidades que exerçam exclusivamente atividades isentas de IVA podem ficar abrangidas pela autoliquidação, desde que se verifiquem os requisitos legais e informem o empreiteiro desse enquadramento.

Porque é importante?
Estas regras têm impacto direto em:

• Empresas de construção;
• Empreiteiros;
• Promotores imobiliários;
• Empresas que realizem obras;
• Condomínios;
• Clínicas;
• IPSS;
• Associações;
• Escolas;
• Entidades públicas;
• Proprietários que desenvolvam projetos imobiliários.

A Inforegisto pode ajudar
A correta aplicação da autoliquidação do IVA evita erros na faturação e reduz o risco de correções fiscais, liquidações adicionais e coimas.
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